第五章　房地產會計

　　第一節　房地產會計概述

　　一、房地產業概述

　　（一）房地產業的內容及分類  區分房地產開發和經營各自包括的內容。

　?。ǘ┓康禺a業的營運 　　　生產過程和流通過程。

　?。ㄈ┓康禺a業的特點：　　房地產業作為一個獨立行業，具有以下主要的特點。

　　1.房地產開發產品的單件性。　　　　　2.房地產物質形態的不可移動性。

　　3.房地產業是城市型產業?！　　　　　?.房地產商品生產的周期長。

　　5.房地產商品的開發大都需要舉債經營。6.房地產市場與多種行業經濟聯系緊密。

　　二、房地產會計的賬務處理原則

　?。ㄒ唬╅_發產品成本采用制造成本法核算

　?。ǘI業收入要根據不同的經營方式進行確認

　　營業收入要根據不同經營方式具體確認。一般說來有以下方式：

　　（1）對房地產開發企業開發的土地及商品房，在所有權移交后將結算賬單提交給買方并得到認可時，即確認為營業收入的實現，

　?。?）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委托單位驗證后，即確認為營業收入的實現；

　?。?）出租房屋時，承租方根據合同規定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業收入的實現；

　?。?）以賒銷或分期收款方式銷售的開發產品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業收入的實現。

　?。ㄈ┩恋厥褂脵嘁鶕煌拈_發目的進行不同的賬務處理

　　涉及到的土地使用權有以下兩種情況：一是企業為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權，列為企業的無形資產進行核算；二是企業在從事開發項目的開發經營活動中獲得的土地使用權，應該計入受益開發產品的成本。

　?。ㄋ模┏鲎夥慨a作為企業存貨核算

　　房地產開發企業的出租開發產品，作為企業的存貨進行核算，在報表上流動資產存貨中列示。（注意其實作為商品房的開發產品也應該作為存貨）

　?。ㄎ澹┙ǚ抠J款利息作為資本性支出

　　第二節　　 房地產開發成本費用的核算

　　一、房地產開發的一般業務程序（僅作一般了解）     分為四個階段——

　　1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3、前期建設階段；4、房屋租售階段

　　二、房地產開發成本費用核算對象的確定（僅作一般了解）

　　三、房地產開發成本的核算

　?。ㄒ唬┓康禺a開發成本核算的內容

　　房地產開發成本——是指房地產企業在開發產品過程中形成的各項費用支出的合計數額。

　　開發成本按用途分類四類進行二級明細核算類別 內容土地（建設場地）開發項目成本費用支出包括土地（即建設場地）開發發生的各項直接費用和開發間接費用支出

　　房屋建設項目成本費用支出  見課本

　　代建工程項目成本費用支出  見課本

　　在按以上四類房地產開發產品的成本費用支出進行分類核算的基礎上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設專項進行明細核算　以下定義背

　　1土地征用及拆遷補償費 2 前期工程費 3 基礎設施費  4建筑安裝工程費  5配套設施費 6開發間接費

　　以上6項目都屬于制造成本的范疇。

　　（二）房地產開發成本核算的方法

　?。ㄈ┓康禺a開發成本的歸集及其核算的科目設置

　　房地產開發的成本應按照不同的開發項目及其成本核算的各自特點，分別按土地、房屋、配套設施和代建工程進行歸類核算。

　　1、 房地產開發成本的歸集

　　可總結房地產開發成本的歸集方法如表所示：

　　成本類別 歸集原則 說明     1房屋開發建造成本  2 土地開發成本  3 代建工程開發成本

　　2、房地產開發成本的科目設置

　　（1）房屋開發建造成本核算的科目設置

　　“開發成本”是成本類科目，用以核算企業在土地、房屋配套設施和代建工程過程中發生的各項費用。對于房屋開發建造，要設置“房屋開發”二級分類賬。

　　一般將房屋的開發建造按用途分為四類，還應在科目“房屋開發”二級科目下，按照房地產開發建設的的用途，分設四個三級科目，即“開發成本——房屋開發（商品房）”、“開發成本——房屋開發（經營房）”、“開發成本——房屋開發（周圍房）”、“開發成本——房屋開發（代建房）”進行明細分類核算。

　　在三級科目中對開發的房屋產品成本分設“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎設施建設費”、“配套設施費”和“開發間接費用”等六個成本項目專欄，進行明細核算。

　?。?）土地開發成本核算的科目設置

　　土地開發成本依然設置“開發成本”科目進行核算。

　　土地開發有兩種不同的用途：一種是為了作開發后土地銷售（即有償轉讓），另一種是為了興建商品房、出租房而開發的工程用土地。

　　A、 如是以銷售為目的，通過“開發成本——土地開發”科目進行成本歸集，開發完成后，將已歸集的土地開發成本結轉至“開發產品”帳戶。

　　B、 如是為建商品房等而開發的工程用土地，則可將土地開發成本直接記入“開發成本——房屋開發”帳戶中，不通過“開發成本——土地開發”帳戶核算。

　　C、 土地開發的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發生的費用可先通過“開發成本——土地開發”帳戶歸集，待土地開發完成，再按一定標準分攤記入有關房屋建筑成本。

　　D、 土地開發成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。

　?。?）配套設施成本核算的科目設置。應設置“開發成本——配套設施開發成本”科目進行。

　?。?）代建工程開發成本的科目設置 “開發成本——代建工程開發”科目進行核算，在該二級科目下，可按委托項目進行三級核算，在三級科目中設置專項對六個成本項目分別歸集核算。

　?。ㄋ模┓康禺a開發成本核算的賬務處理

　　1、房地產開發成本核算的一般賬務處理程序

　　2.土地開發成本核算的賬務處理。

　　發生土地征用及補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等直接費用時：

　　借：開發成本——土地開發成本

　　貸：銀行存款或應付賬款

　　開發完畢驗收時，按土地開發用途分別進行結轉：

　　借：開發產品——土地開發（用于土地銷售之土地開發成本）

　　開發產品——房屋開發（用于房屋開發之土地開發成本）（注意這是教材的寫法，我認為應該作為開發成本－房屋開發，原因是房屋開發肯定沒有完工，我發現由教材主編李大誠教授主編的輔導材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）

　　貸：開發成本——土地開發

　　3、 房屋開發成本核算的賬務處理

　　成本發生時： 開發完畢驗收時

　　借：開發成本——房屋開發 借：開發產品——商品房

　　貸：銀行存款或應付賬款 貸：開發成本——土地開發成本

　　四、房地產開發期間費用的核算

　　（一）房地產開發期間費用核算的科目設置　與一般工業企業沒有本質區別

　　（二）房地產開發期間費用核算的賬務處理

　　第三節 　　房地產開發產品銷售的核算

　　一、房地產銷售收入確認的一般原則

　　確認房地產收入應該考慮兩個重要因素：一是要根據客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產上首次或繼續投資的情況，二是要評價房地產企業對已售出的房產和地產的權利和義務關系的履約程度。

　　二、房地產銷售收入確認的方法

　?。ㄒ唬┩耆珣嫹ā翠N售法，是指在房地產開發產品的所有權已經轉移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。采用完全應計法的適用條件應該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應收賬款收回的把握性強；D、賣方應盡義務大部分完成。完全應計法下房地產銷售的應收賬款應以凈現值表示。應收賬款的凈現值等于房地產商品的現行市場價格。

　　在房地產銷售業務中，應收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應計法就是在銷售時確認房地產的銷售收入，而在收款期內確認利息收入的一種會計處理方法。

　　（二）完工百分比法

　　采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發項目尚未完工而與完全應計法不同外，其余的前提條件與完全應計法基本相同。但其在確認收入的方式上卻與完全應計法有明顯的區別。其區別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認。而在利息收入的確認上則與完全應計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發生成本占預計總成本的比例來估定的。

　　（三）分期收款法

　　當某項房地產交易實質上已經完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認該項房地產交易的銷售收入。

　　1.應收賬款的計價

　　采用分期收款要求在收到貨款時確認銷售收入；應以本金和利息之和計算應收賬款。

　　2.開發成本的預計

　　分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷售時就應確定總成本，而實際上總成本在銷售時并未人部發生，因而必需預計以后發生的開發成本

　　三、房地產開發產品銷售核算的科目設置

　　1、“經營收入”2、“經營成本”3、“其他業務收入” 4、“其他業務支出”5、“經營稅金及附加”

　　四、房地產開發產品銷售的賬務處理

　?。ㄒ唬┩恋剞D讓和商品房銷售的賬務處理

　　1、 交款提貨的銷售方式

　　在收到貨款時：借：銀行存款

　　貸：經營收入——土地轉讓收入

　　——商品房銷售收入

　　同時或定期按土地開發成本和商品房成本結轉經營成本：

　　借：經營成本——土地轉讓成本

　　——商品房銷售成本

　　貸：開發成本——土地開發

　　——房屋開發

　　2、 預收貨款的銷售方式

　　3、 托收承付的銷售方式　　將開發產品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：

　　借：銀行存款

　　貸：經營收入——土地轉讓收入

　　——商品房銷售收入

　　教材例題這個地方會計分錄的明細科目寫錯了！

　　4、 分期收款的銷售方式

　　（1）在付出銷售房產時，按轉讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬：

　　借：分期收款開發產品——土地或商品房

　　貸：開發產品——土地或商品房

　?。?）按照合同收款時，按合同規定收款的金額記賬：   （3）同時結轉相應的成本

　　借：銀行存款 借：經營成本——商品房或土地銷售成本

　　貸：經營收入——土地轉讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發產品——土地或商品房

　?。ǘ┡涮自O施銷售的賬務處理

　　其收入應記入“經營收入”帳戶的“配套設施銷售收入”明細賬，其賬務處理與前相同

　?。ㄈ┐üこ啼N售的賬務處理

　　代建工程銷售收入應在工程竣工驗收并辦妥交接手續時將代建工程價款結算單提交給委托單位確認后，記入“經營收入——代建工程銷售收入”明細賬。

　　第四節 　房地產出租的核算

　　一、房地產出租業務概述

　　房地產出租          土地出租

　　二、房地產出租業務核算的科目設置和賬務處理

　　（一）房地產出租業務核算的科目設置

　　1、 對于出租的開發產品，應設置“出租開發產品”科目核算。為核算出租開發產品的庫存及損耗價值，下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級明細科目進行核算。

　　2、 對于在出租經營過程中所發生的經營收入和經營成本?？赏ㄟ^設置“經營收入”和“經營成本”科目進行核算。下設“出租產品經營收入”和“出租產品經營成本”二級科目進行明細核算。

　?。ǘ┓康禺a出租業務的賬務處理

　　1.出租開發產品的賬務處理

　　當房地產企業開發建成了用于出租的土地和房屋，應在簽定出租合同、協議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發產品——出租產品”帳戶，貸記“開發產品”帳戶。

　　2.出租開發產品攤銷的計算和賬務處理。

　　企業根據出租產品的賬面原價（即實際成本）和預計的使用年限及預計殘值，計算其價值損耗，按月計提出租開發產品的攤銷額并計入經營成本。

　　一般房地產開發企業出租開發產品攤銷額的計算公式如下：

　　出租開發產品月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）/（預計使用年限÷12）

　　當房地產開發企業的出租產品改變用途對外銷售，結轉對外銷售的出租開發產品的成本時，應按其攤余價值，借記“經營成本”帳戶，按其已計提累計攤銷額，借記“出租開發產品——出租產品攤銷”帳戶，按出租開發產品原價，貸記“出租開發產品——出租產品”帳戶。

　　3.出租開發產品修理的賬務處理。

　　出租開發產品發生的修理費應根據修理費金額的大小和用途分別作不同的會計處理，可以總結：

　　出租開發產品修理費的核算

　　發生期間 用途或金額大小 會計處理方法

　　出租期間 金額不大 直接借記“經營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關帳戶

　　金額較大 先計入“待攤費用”進行歸集，再分期攤入“經營成本”

　　出租前 對所出租產品進行裝飾及增添相關設施而發生的裝飾工程支出 應先通過“開發成本”帳戶進行歸集，完工后，結轉工程的成本，借記“出租開發產品”帳戶，貸記“開發成本”帳戶發生的修理費用 改變出租開發產品用途，作為商品房銷售 應列為銷售費用，不得作為經營成本進行列支